Inquilino não pagou o aluguel: o que o proprietário pode fazer

Aluguel atrasado é uma das situações mais comuns na locação de imóveis — e uma das que mais geram dúvidas. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) define o que o proprietário pode fazer, em qual ordem e em quanto tempo.

O que acontece quando o aluguel atrasa

O atraso não encerra o contrato sozinho. Ele gera:

• Juros e multa — normalmente multa de 10% e juros de 1% ao mês, além de correção monetária, se previstos no contrato.
• Direito de cobrança — o valor pode ser cobrado judicialmente, inclusive com pedido de execução.
• Possibilidade de despejo — após o prazo legal, pela ação própria.

Quanto tempo o inquilino tem antes do despejo

Quando não existe garantia (fiador, caução ou seguro-fiança), o locador pode pedir o despejo após 30 dias de atraso, mediante notificação.

Com garantia locatícia, a discussão costuma passar primeiro pela garantia, que responde pelos valores em atraso — e o despejo por falta de pagamento também pode ser ajuizado, conforme o caso.

A notificação é obrigatória?

Na prática, a notificação escrita, com aviso de recebimento, é o documento mais importante da fase inicial: ela formaliza o atraso, fixa o valor atualizado e mostra ao juiz que houve tentativa de solução amigável. Guarde comprovantes de conversas, e-mails e depósitos parciais.

Passo a passo do proprietário

1. Confira o contrato — prazo, índice de reajuste, multa, juros e garantia.
2. Envie a notificação — por escrito, com o valor atualizado e prazo razoável para pagamento.
3. Reúna as provas — contrato, laudo de vistoria, histórico de pagamentos e comprovante da notificação.
4. Analise a garantia — fiador, caução ou seguro-fiança podem cobrir o valor sem esperar o despejo.
5. Avalie a via judicial — ação de cobrança e ação de despejo, conforme o caso.

Perguntas frequentes

Posso cortar água ou luz do inquilino? Não. Interromper serviços essenciais é medida ilegal e pode gerar indenização ao inquilino.

Posso trocar a fechadura ou retomar o imóvel? Não. A retomada à força é ilegal; ela depende do processo judicial.

E se o inquilino pagar o atraso depois? O pagamento integral antes da sentença pode encerrar o processo de despejo, por isso cada caso precisa ser avaliado com atenção.

Vale mais um acordo ou a ação? Depende do valor devido, do tempo de atraso e de o inquilino permanecer no imóvel. Um advogado compara os caminhos e mostra qual recupera o valor com menos custo.

Se você tem aluguel atrasado e não sabe por onde começar, conte o que aconteceu para o Juzinho: ele organiza o seu relato e conecta você a advogados da sua região, especializados em direito imobiliário.